전세 근저당 설정부터 말소 특약까지, 안전한 계약 가이드

아정당

근저당 하나로 전세금 전부를 잃을 수 있습니다.

전세 계약에서 근저당은

가장 먼저 봐야 할 위험 신호입니다.

전세 계약의 안전은 근저당 한 줄에서 갈립니다.

겉보기엔 멀쩡한 신축 빌라도,

등기부등본 속 근저당 금액 하나 때문에

순식간에 ‘깡통전세’가 될 수 있죠.

많은 세입자들이 계약서보다 월세 금액만 보지만,

진짜 중요한 건 등기부등본의 ‘을구’,

그리고 말소 특약 여부입니다.

▼부동산 계약 전 반드시 시청해보세요▼

1. 전세 근저당 설정 확인

근저당은 집을 담보로 대출을 받을 때

설정되는 권리입니다.

문제는 채권최고액이

실제 대출액의 120% 수준이라는 점이에요.

예를 들어 시세 5억 원짜리 집에
근저당 3억6천만 원이 설정돼 있다면,

집주인의 실제 대출은 약 3억 원입니다.

그 상태에서 전세보증금 2억 원으로 계약한다면?

두 금액을 합쳐 집값보다 6천만 원 많아집니다.

이 경우 집이 경매에 넘어가면
은행이 1순위로 변제받고,

세입자는 손실을 떠안게 됩니다.

💡 안전 기준 공식:

(채권최고액 + 보증금) ≤ 매매 시세 × 0.7

그 이상이면 깡통전세 위험 가능성이 높습니다.

계약 전 등기부등본 ‘을구’에서
근저당권자·채권최고액·설정일을 반드시 확인하세요.

2. 전세 근저당 말소 특약으로 완벽 보호

근저당이 걸려 있어도 ‘말소 특약’을

계약서에 명시하면 위험을 줄일 수 있습니다.

말소 특약은 잔금 지급과 동시에

근저당을 상환·해지한다는 조항이에요.

특약 예시 문구

“임차인의 잔금으로 근저당을 상환하고,
잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 등기를 신청한다.
위반 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.”

💡 전문가 팁

① 근저당 해지비용은

임대인(대출자) 부담이 원칙

② ‘근저당 상환 완료 후 말소 신청’

증빙 서류를 잔금 당일 직접 확인

③ HUG 전세보증금 반환보증

가입으로 2차 안전망 확보 가능

3. 계약 전 반드시 체크할 3단계

근저당 확인과 특약 외에도,

계약 전 아래 3단계 점검만 지켜도

전세사기·깡통전세 피해의

90% 이상을 예방할 수 있습니다.