사무실 임대 비용 비교 및 임대료 깎는 협상 스킬 (소형 1인 10평 마포구 강남구)

💡 서울 오피스 공실률이 2배로 늘어난 이유?

수요는 여전한데 신규 공급이 몰리면서 발생한 틈입니다.

공실률이 오른 덕분에 사무실 임대 시장은

‘세입자 우위’로 기울고 있어,

지금이 바로, 같은 예산으로 한 등급 더 넓은 공간을

얻을 수 있는 절호의 찬스 입니다.

▼ 서울 강남 월세 싼 곳 바로 보기

1️⃣ 서울 핵심 권역 임대료 시세 비교 및 공실률

(2024~ 2025년 월간 평균 임대료 기준 )

서울 사무실 핵심 권역 임대료를 비교해 봤을 때,

CBD>GBD>YBD>DMC 순으로 저렴하며,

당연히, 공실률이 높을수록 임대료가 낮아집니다.

💡권역별 사무실 특징

마포구 권역 공실률

자료 출처 : 2024 하나금융연구소 · 한국부동산원

중대형 상가 빌딩 공실률 9.8 %로,

서울 평균의 두 배 이상 입니다.

공실률이 높아 타권역 대비 보증금이나,

렌트프리 협상이 쉬워요. 

더군다나, 비슷한 임대 조건인 강남구와 비교했을 때, 

절반 가격에 얻을 수 있습니다!

2️⃣ 사무실 임대 전 체크해야 하는 3가지!

1. 관리비 & 부가세

단순히 월세만 확인하면 안됩니다!

A건물

월세 110 만 원 / 관리비 20만 원

↕

B건물

월세 120만 원 / 관리비 10만 원

월세가 저렴해 보여도 실상 A건물과 B건물은

똑같은 금액을 내고 임대 하는 것이죠.

✔이건 꼭 확인하세요!

-여름·겨울 냉난방비 ‘별도’여부 

-야근 많은 회사라면 24시간 냉난방 가능 여부

또한, 부가세(임대료의 10%)가 붙을 수 있는데요,

법인이나 개인사업자는 환급 받을 수 있어서

환급 가능 여부도 반드시 체크하세요! 

2. 원상 복구 비용

계약 기간이 끝나고 칸막이 철거, 벽지 교체 등의

원상 복구 시에는  평당  최소 20~40만 원 발생 할 수 있어요! 

견적을 미리 받아두고 계약서에 미리 명시해두세요! 

3. 중개수수료

거래금액에 따라 요율이 상이합니다.

보증금과 월세 합의 금액의 0.9%이상 받으면 위법입니다.

중개보수 요율표 (출처: 한국공인중개사협회)

*중개수수료 계산법

[보증금 + 월세 X 100)] X 요율

EX)

강남 권역 150평형 사무실

보증금 : 4억 원

월세 : 4,000만 원

거래금액 : 보증금 + (월세액 X 100)

400,000,000 + (40,000,000 X 100) X 0.4(요율 적용)

=3,200,000 원

▼ 중개수수료 비용 “0원”에 계약 할 수 있는 곳

3️⃣ 임대료 깎는 협상 스킬

1. 공실 데이터 제시 (기사, 통계 활용)

"여의도 공실률 6%라는데, 월세 조금만 낮춰주실 수 있을까요?"

공실률이 높다는 사실을 제시하면,

임대인은 더 빠르게 임차인을

확보하기 위해 가격을 깎을 여지를 주게 됩니다.

2. 장기 계약 카드

"3년 이상 쓰면 첫 달 월세 면제(렌트프리) 가능할까요?

일반적으로 2년마다 갱신이 기본!

임대인 입장에서는 안정적인 수익 확보가 가능하기 때문에,

첫 달 월세 면제 같은 혜택을 제공할 수 있습니다.

3. 마법의 단어, "다음 달 바로 입주하려고요"

입주 시기가 빠를수록, 임대인은 앓던 이가(공실) 빠지는거라,

빠르게 계약하려 금액을 낮출 확률이 높죠.

4. 신규 공급 언급

"성수 마곡에 새 빌딩 많이 나온다던데요?"

신규 빌딩 입주로 시장 경쟁이 치열해진 상황을

이용해서 가격 인하나 혜택을 제시할 수 있어요! 

5. 인테리어 비용 부담

"원상복구비 반반 어떠세요?"

임대인 입장에선 인테리어로 인한 건물 가치 상승으로

다음 세입자 확보에 유리해지니 나쁠 게 없죠.

▼ 계약서 쓰긴 전 보면 좋은 영상

오늘 알려드린 정보로

사무실 임대 알아보고 계시다면?

이렇게 조건만 말씀해주시면, 

숨은 매물 TOP 5 바로 소개해드립니다.