상가 임대 시, 반드시 알아야 하는 25년 최신 필수 가이드 (권리금,계약서)

🔎 상가 임대 계약 시 챙겨야 할 것들?

 

등기부등본, 토지이용계획 확인서,권리금, 상권분석, 공실률 등을 확인해야합니다.

필수로 챙겨야 할 부분들만! 중학생도 이해하기 쉽게 설명해드릴게요! 

1️⃣임대차 계약서

어디를 어떻게 봐야 하는지 모르겠다면,

딱 5가지 항목만 확인하세요.

① 임대료 인상 상한 5%

상가건물임대차보호법상 1년에 5% 이상 인상 불가 입니다.

② 계약 기간 (최소 2년 권장) 

가게를 창업할 때 드는 권리금 · 인테리어 비용들 

회수하려면  적어도 2년은 걸려요!

③ 해지 통보 시한 

상가임대차보호법 제 10조에 따라, 임대인 임차인 누구든,

"계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전"에 갱신 의사를 알려야 해요.

🚨 주의하세요! 

 

이 기간을 놓치면 자동 연장(묵시적 갱신)돼 버립니다.

또한, 계약 중도 해지시,“서면 통보” 후 3개월이 지나야 효력이 발생해요.

④ 렌트프리·인테리어 지원 조건

예: 입주 "1개월 무료” 같은 혜택

인테리어 공사 기간(1~3개월)엔 장사를 못하니, 

대부분 임대인은 공실 부담 때문에 렌트프리를 제공해줍니다. 

⑤ 원상복구 범위·비용 한도

한도 없이 적혀 있으면 갑자기 수백만 원 폭탄 맞을 수 있으니,

미리 원상복구 시 '평당 얼마' 금액을 정하세요!

💡 그 외, 꼭 확인해야 할 서류들!

2. 등기부등본

‘소유자 이름’이 계약서와 다르면 보증금 날릴 위험 있어요.

 근저당, 압류, 경매 기록을 
꼭 확인해야 피해를 막을 수 있습니다!

(정부 24 사이트 발급 가능)

3. 건축물대장

불법건축물인지 아닌지 확인할 수 있는 유일한 자료입니다.
위반건축물은 언제든 철거 명령 받을 수 있어요.

(실제 면적, 용도, 층수 등도 확인 가능해요!)

(정부 24 사이트 발급 가능)

⚠ 30평으로 알고 계약했는데 실제론 더 작을 수 있어요!

2️⃣상가 권리금

"권리금 = 기존 점포 노하우 + 입지 프리미엄 값"



이전 가게 주인이 쌓아온 손님과 인테리어 가치를 

한꺼번에 돈으로 바꾼 거라고 생각하면 이해하기 쉬워요.

예시)

*영업권리금 계산법

월 순수익(“월 매출−비용”) × 6~12개월

한 달 순수익 : 300만 원

권리금 = 300만 원 × 10개월 = 3,000만 원

💡권리금 왜 중요할까?

초기 투자 비용  파악 및 재판매 시 권리금을 반영하면 리스크를 줄일 수 있어요!

3️⃣보증금·월세·관리비



상가를 임대할 때 보증금, 월세, 관리비는

예상보다 큰 비용을 차지하기 때문에 부담 될 수 있어요.

 특히, 관리비 명세서를 받으면

여름·겨울 냉난방비가 별도인지 포함인지도

꼭 물어보세요.

4️⃣상권 분석 & 공실률로 월세 깎는 꿀팁!





상가 임대 시, 상권 분석과 공실률을 잘 활용하면,

월세 10만 원은 네고 할 수 있어요.

상권 분석 3단계!

1) 유동 인구 파악

점심·저녁 시간에 몇 명 오가는지 직접 관찰하세요.

인구가 많으면 자연스럽게 매출 가능성이 커집니다.

ex) 교차로, 역세권, 대형쇼핑몰 주변 등

2) 경쟁 매장 세기

주변에 같은 업종 매장이 많으면

경쟁이 심해져서 매출이 나기 힘듭니다.

이때 월세 협상에서 가격을 낮추는 전략이 먹힐 수 있어요.

3) 배후 수요 확인

상가 주변에 사무실 밀집 지역이나 학생들이 많은

학원가가 있으면 매출을 올릴 가능성이 높아져요.

💡 공실률로 월세 깎는 법!

공실률은 상가의 빈 공간 비율을 말하는데요, 

 공실률이 높으면 당연히 월세가 낮아집니다! 

예를 들어,

 상가를 구하려고 하는 지역에 공실률이 10% 이상이라면? 

임대인은 빈 상가를 빨리 채우기 위해 월세를 낮춰주거나,

렌트프리 같은 조건을 제시할 가능성이 높아요.

상가 임대 공실률 확인 방법

✔ 부동산 중개업소

✔ 온라인 부동산 플랫폼

✔ 상가 인근 상권 방문



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"크기는 대략 50평 정도에, 

주차 공간은 꼭 있었으면 해요."

 

 

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1️⃣ 전세 사기 발생 시, 보증금 반환 소송

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(단, 제휴법무법인을 통한 지급명령 신청건에 한함.

기타 법률 절차 소송 조정 등 미적용)

 

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